Prima di affittare la casa ai turisti quasi tutti i proprietari ci fanno la stessa domanda: quante tasse pago? Con la Legge di Bilancio 2026 alcune regole sono cambiate. Ecco il quadro aggiornato, in parole semplici.
1. La cedolare secca: 21% o 26%
Chi affitta da privato per periodi fino a 30 giorni può scegliere la cedolare secca: un’imposta fissa sui canoni incassati, al posto dell’IRPEF e delle addizionali. Dal 2026 le aliquote sono due:
- 21% su un solo immobile, che scegli tu nella dichiarazione dei redditi;
- 26% sul secondo immobile affittato per brevi periodi.
L’aliquota non dipende dal fatto che tu affitti da solo, tramite Airbnb e Booking.com o tramite un’agenzia.
2. Dal terzo immobile serve la partita IVA
Fino al 2025 l’attività si considerava d’impresa dal quinto appartamento. Dal 2026 la soglia scende al terzo: chi affitta per brevi periodi tre o più immobili deve aprire la partita IVA e non può più usare la cedolare secca su quei redditi.
3. Quando si può usare la cedolare secca
- contratti di durata non superiore a 30 giorni;
- immobili a uso abitativo;
- proprietario e ospite persone fisiche, fuori da un’attività d’impresa;
- servizi aggiuntivi limitati a biancheria, pulizia, wi-fi e utenze: niente colazione o servizi di tipo alberghiero.
4. La ritenuta del 21% di Airbnb, Booking e agenzie
Quando un portale o un’agenzia incassa il pagamento dell’ospite per tuo conto, trattiene una ritenuta del 21% e la versa allo Stato. È un acconto, non l’imposta finale: a inizio anno ricevi la Certificazione Unica con le ritenute subite, e nella dichiarazione dei redditi le scali da quanto devi pagare.
Esempio: se hai scelto la cedolare al 21% su quella casa, la ritenuta copre di solito già tutta l’imposta. Se invece la casa è tassata al 26%, a saldo pagherai la differenza.
5. Un esempio con i numeri
| Canoni incassati in un anno | Cedolare al 21% | Cedolare al 26% |
|---|---|---|
| 15.000 € | 3.150 € | 3.900 € |
| 25.000 € | 5.250 € | 6.500 € |
| 40.000 € | 8.400 € | 10.400 € |
La cedolare si calcola sui canoni, senza deduzioni per le spese. Per sapere quanto può incassare la tua casa a Genova, leggi la nostra guida quanto rende un appartamento in affitto breve a Genova.
6. E l’imposta di soggiorno?
L’imposta di soggiorno non è una tassa sul tuo reddito: la paga l’ospite. Trovi le tariffe aggiornate di Genova nell’articolo sull’imposta di soggiorno 2026, e tutti gli altri obblighi nella guida CIN, Questura e imposta di soggiorno.
Fonti: D.L. 50/2017, art. 4 (locazioni brevi e ritenuta degli intermediari); Legge di Bilancio 2026, L. 199/2025, art. 1, comma 17 (cedolare 21% e 26%, attività d’impresa dal terzo immobile). Questo articolo è informativo e non sostituisce il parere del tuo commercialista.
